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旅游規劃設計

新型城鎮化與旅游房地產開發

發布日期:2017-06-20
       旅游房地產開發在新型城鎮化中的作用

旅游與地產的聯姻,是市場必然的選擇,也是相互促進互補互助的良性架構,為房地產業和旅游業提供了一個廣闊良好的平臺。旅游房地產面向新型城鎮化建設的產業提升,將為新型城鎮化建設提供最有力的投資運營主體。本篇章將在分析旅游房地產創新與新型城鎮化關系的基礎上,提出新型城鎮化建設中旅游房地產開發的四種形式,并詳細解讀旅游房地產的八大產品。

(《旅游引導的產業集群化與新型城鎮化研究報告》綱要,已于2013年1月4日,在中國旅游報第3版刊載;本文屬于部分報告摘要,已于2013年1月7日,在第24版刊載,歡迎閱讀。更多研究成果,敬請持續關注。)

策劃《把握黃金機遇期,以旅游助推新型城鎮化》專題

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旅游房地產,顧名思義,即“旅游+房地產”,兩個“黃金產業”相互交叉,互相滲透,以旅游資源為依托,以休閑度假為目的進行房地產開發和營銷,從而形成一種新型的產業模式。

泛旅游與泛地產開發中已經形成的各種較為成熟的技術、手法可以交叉運用,形成旅游房地產開發的強烈特色,主要體現在資源、產品、景觀建筑、要素設施、游憩方式、公共空間環境等方面,如下圖。
 


可提煉出旅游房地產開發的組成要素:

(1)良好的可進入性,便捷的交通與地理位置,是旅游房地產開發的前提;

(2)具有獨特吸引力的旅游資源,特別是具有極高觀賞價值、康復療養、休閑度假功能的資源,為旅游房地產開發增加籌碼,也是旅游房地產進行空間特性與產業性質定位的必要條件;

(3)基礎設施與配套服務設施,是旅游項目、休閑度假項目、人居項目之外的另一重要組成部分,需要滿足旅游與居住的雙重需求,因此,要求設施配套齊全,功能組合豐富,相互支撐。

(4)融旅游開發理念與度假人居配套于一體的景觀、綠化環境,具有游憩化、人性化的公共空間環境,促進旅游房地產向更加成熟、完善的方向發展。

(5)此外,保證旅游、地產開發順利進行的設計方案,合法的產權手續,專業、先進的物業管理與酒店管理,以及資金支撐、營銷推廣系統、交換網絡系統等,也是旅游房地產不可缺少的組成要素。

新型城鎮化的“新”就是要由過去片面注重追求城市規模擴大、空間擴張,改變為以提升城市文化、公共服務等內涵為中心,真正使我們的城鎮成為具有較高品質的宜居之所。

旅游房地產的開發,可以帶動建筑、交通、餐飲、通信等行業的發展,為當地居民提供就業崗位,提升地區的生活居住條件,促進城市經濟向旅游休閑化發展,從而對城市化進程起到推動和促進作用。另外,旅游休閑綜合體與城鄉互動發展,對于承載城市文化,凸顯城市性格,打造城市標志,塑造城市形象,推廣城市品牌,形成創新的城市化模式,具有重要的引擎作用。#p#分頁標題#e#

旅游房地產開發商在城鎮化建設中所發揮的作用,可以體現在以下四個層面:第一、旅游城鎮化中土地開發,包括各類旅游休閑項目及城鎮化項目的土地一級開發;第二、旅游公共設施建設;第三、旅游休閑項目建設;第四、旅游房地產產品開發。

這四個層面與旅游引導的新型城鎮化之間的關系:

1)旅游房地產土地開發:屬于土地一級開發,或者企業參與時為土地一級半市場開發的概念;包括旅游項目地的征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施建設,是旅游引導的新型城鎮化的基礎;

2)旅游公共設施建設:是旅游產業發展的基礎建設,包括游客中心、旅游專項交通、旅游景觀、旅游環境整治、資源保護等等,由此形成旅游產業發展的基礎,同時形成房地產開發的基礎,更系統來要求,就是旅游城鎮化開發的基礎,是旅游引導的新型城鎮化建設最重要的內容之一;

3)旅游休閑項目建設:這是旅游休閑度假產品開發的主體,是與房地產相配套的,形成區域吸引核,形成旅游休閑度假環境、休閑內容及接待能力的基礎;

4)旅游房地產產品開發:作為銷售加持有的房地產產品,既有經營型商業地產項目,又有銷售型商業或居住產品,其產品模式已經非常多樣化。旅游房地產不同于住宅地產和城市商業地產,他們直接就是旅游城鎮化的核心內容。

旅游房地產產品即與旅游相關的房地產產品,包括旅游項目和旅游房地產項目,如:休閑商業產品開發,涉及旅游休閑、旅游購物、旅游餐飲、文化娛樂等項目;旅游酒店產品開發,本身涉及到旅游接待、休閑體驗等項目;各種莊園的開發,也涉及到旅游的經營和配套接待;度假產品開發,又往往直接和城鎮化的發展相結合。通過旅游房地產產品開發,會形成休閑商業街區、度假區、莊園、酒店、養老社區、新農村社區等,這些都構成了旅游帶動新型城鎮化落地的支撐型內容。

因此,旅游房地產開發在旅游引導的新型城鎮化建設中起到最核心的推動性作用。


       旅游城鎮化中的土地一級開發

 

所謂一級土地開發,通俗指在土地出讓前,對土地進行整理投資開發的過程。土地一級開發是土地出讓前的運作方式,開發的主體多為當地政府或由當地政府指定的土地開發企業,而土地一級開發的結果是要使“生地”成為“熟地”,達到出讓的標準。在大多數城市中,土地開發主要是由政府來操作,也有政府委托企業來做,政府負責管理和監督,或者由國有企業或事業單位性質的土地儲備機構來做。#p#分頁標題#e#

旅游房地產土地開發,屬于土地一級開發的范疇。嚴格意義上講,國內外的土地使用性質都不存在旅游地產用地這個類別,而對于國內出現的“旅游房地產土地開發”概念,其實質是一級土地開發經劃撥或轉讓后,房地產開發商針對項目建成后用于與旅游行業相關的居住和休閑娛樂方面的經營活動來定義的。

旅游城鎮化中的一級土地開發,涉及到很多不同類別,包括城市中舊城改造為休閑商業或休閑娛樂街區,一級開發往往成本很高,風險較大。但是城市休閑聚集核如果設計得好,可以有效的提升區域地價,實現一級開發盈利。非城市中心的土地,做旅游房地產開發,特別是偏遠區域,環境好旅游資源好地價很低,如果大交通政府解決方案比較好,一級開發空間很大,這是絕大多數房地產商參與旅游房地產開發的關鍵。10萬以內成本的土地,能否通過旅游開發提升到100萬?或100萬左右的土地,能否通過旅游開發提升到500萬?這是旅游房地產最大的難題,也是最大的魅力。

旅游房地產商參與的土地一級開發,與城市土地開發不同,不僅僅要進行征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施建設,將“生地”成為“熟地”,還要形成真正的旅游產業,帶來人氣。因為旅游房地產的核心,在于依靠旅游,形成游客搬運,實現消費聚集。只有形成人氣,才有可能形成商氣、才進一步可以發展出多樣化的居住,最終帶動城鎮化的發展。

我們的結論是:旅游城鎮化中的土地一級開發,是與旅游產業的發展緊密結合在一起的,旅游產業的價值,決定了土地的價值。因此,建議旅游房地產商在進行土地一級開發時,必須結合旅游產品與旅游房地產二級市場開發,只有這樣才能真正獲取一級市場的利潤。

當然,在旅游引導的新型城鎮化建設過程中,存在城市休閑區、新城新區、旅游綜合體、新農村社區、配套酒店、度假公寓等各類項目的開發建設,如果房地產商與政府形成補償性合作,參與進行土地一級開發,相對風險較小,盈利更有保證。


       BT模式下旅游公共設施建設與旅游項目開發

 

以BT模式為主導,通過與政府合作模式,打造旅游休閑的公共工程項目,不僅可以形成旅游相關的公共設施建設,而且可能形成一批旅游產品,由房地產商經營一段時間,再交回給政府管理,或者長期由房地產商經營,或者房地產商完全建成以后交給政府經營。這類項目包括旅游交通、游客中心、城市休閑區、展館博物館、旅游景區、大型旅游娛樂項目等,以及與之相配套的綜合性公共基礎設施和功能開發,如道路、通訊、水電等綜合管網系統;其開發建設,需要大量投資,但是市場回報相對來說比較困難,通過BT或者通過政府的優惠扶持或合作,結合土地開發,使得房地產商參與到旅游公共設施建設和旅游項目開發中來。#p#分頁標題#e#

BT模式作為公共基礎設施建設中發展起來的一種優化的項目融資與實施模式,其得天獨厚的優勢,也吸引了眾多旅游城市通過這種模式,對包括餐飲、賓館、酒店、旅游交通以及各種文化娛樂、體育、療養等物質設備的各項旅游公共設施以及城市休閑項目進行開發建設。完善的旅游公共設施,不僅為旅游發展提供了有力的保障,同時也強力帶動了旅游項目的長足發展。這種模式在地方政府主導的旅游公共設施與旅游項目開發中,體現出“雙贏”或“多贏”的優勢。


       泛旅游房地產產品開發研究

 

旅游房地產產品開發,不同于一般商業房地產或住宅房地產產品,其與旅游產品的結合非常緊密。因此,我們一般把旅游房地產產品開發,納入區域綜合開發的結構之中,深度設計,形成五大類運營模式不同的產品:自持型經營產品、出租型商業房地產產品、銷售型商業房地產產品、銷售回租型商業或住宅產品、銷售型住宅產品。

面向新型城鎮化的旅游房地產開發,必須有區域綜合開發的理念,運用泛旅游產業集群化發展模式,開發泛旅游架構下的房地產產品。

我們運用泛旅游房地產的架構,將旅游房地產概括為休閑商業房地產、休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a、度假居?。ǖ谌铀┓康禺a、酒店房地產、養老居住地產、文化創意房地產、莊園房地產、新農村社區旅游房地產八大類:

(一)休閑商業房地產產品開發

休閑商業房地產是傳統商業地產在體驗經濟時代的發展方向。休閑商業地產在旅游與城市發展中,是集聚人氣的最好選擇,包括城市休閑商業地產和旅游區休閑商業地產兩類。

伴隨著國民經濟的提高和休閑商業房地產的蓬勃發展,休閑商業房地產對城鎮化發展的帶動作用也日益凸顯。一是對城市商業的影響,表現在優化城市商業格局,形成新的零售商業網點空間格局,加速零售商業空間優化組合以及優化城市商業環境;二是對城市休閑娛樂的影響,可以充實市區休閑娛樂的內容,引導人們新的休閑娛樂需求;三是對城市地域空間的影響,有利于加快新城區的發展,促進舊城區的改造,形成新的城市功能區;四是可以改造城市空間,優化城市功能,重塑城市品牌,提升城市形象和增強城市吸引力;五是有助于提升城市土地開發價值,可以擴大政府稅基,提高社會公共福利水平。

1、城市休閑商業地產

城市休閑商業地產以追求現代時尚潮流文化為主,功能齊全,區位優越,交通便利,且形式多樣,典型代表有重慶南濱路,北京王府井等。其開發類型主要有以下幾種:#p#分頁標題#e#

(1)特色商業休閑街區

特色商業街區是都市休閑的核心產品,商業地產與休閑旅游產業結合的泛旅游產業模式。對政府和開發商來說,都有很大的操作空間,可以有效的實現旅游產業要素的聚集,同時對各類游客有著強烈的吸引力,是都市休閑產業發展實現突破的特色抓手。有現代綜合型商業步行街區、民俗特色休閑街區、濱水休閑街區、酒吧休閑街區、餐飲休閑街區等多種形態。這類街區在開發中,應以文化的打造為著力點,以景區化為打造手段,以休閑化為活力激發的催化劑。

(2)大型購物中心(SHOPPINGMALL)

大型和超大型購物中心主要有城市中心型和城市周邊型兩種形態,它們都具有規?;?、一站式、集約化等特點。一般來說,SHOPPINGMALL集合了百貨店、超市、賣場、專賣店、大型專業店等各種零售業態;而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館、電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設施;此外,SHOPPINGMALL還提供一般百貨店無法提供的長廊、廣場、庭院等景觀型購物體驗。

(3)游憩商業區(RBD)

RBD是國際中心城市推出的與其商務中心功能相呼應的新興產業區,RBD將休閑娛樂、主題旅游、精品購物等各類項目加以整合,并與商務相結合,形成一種新型的旅游休閑商業區,成為現代都市新亮點。特別是城市中央游憩區和城市商業休閑區的結合,作為城市休閑中的核心項目,已經成為大型城市的必需功能結構。

2、旅游區休閑商業地產

旅游區休閑商業地產具有一定的文化特色,典型代表是成都“芙蓉古城”、九寨溝邊邊街等。依據旅游區商業地產在旅游區中的地理位置和旅游與購物的功能布局,分為位于旅游區內的旅游休閑商業區(旅游景點商業地產)和位于旅游區附近與旅游景點隔離開的休閑商業區。

旅游區內的旅游休閑商業地產,與旅游區的自然、人文景觀融為一體,以云南麗江的四方街、廣西桂林的陽朔西街和上海豫園商城為典型代表。旅游區附近與旅游景點隔離開的休閑商業區,可分為兩種類型,一類是在旅游區主要交通出入口,自發形成一個為旅游活動服務的設施集中區,如南京夫子廟由食肆、文具店、書畫軒等組成的購物街區;一類是在大型自然人文景觀周邊,利用自然人文景觀的文化特色開發與之相應的休閑商業街區,如成都的錦里等。

(二)休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a產品開發

休閑居住房地產又稱第二居所,主要是“5+2”生活方式中“2”的內容,是周末郊區休閑居所。

此類地產一般在距離中心城區2小時以內的環城游憩帶中(如北京、上海、成都的郊區),規模比較大,其開發機會,主要依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場。主要有郊區別墅排屋、花園洋房等社區群落或者城郊景觀別墅、為城市新生代白領階層開辟的大型綜合居住社區、為離退休老人設計的養老型公寓等。#p#分頁標題#e#

休閑居住地產對新型城鎮化發展的影響作用,主要反映在創新城市發展模式,創新城市生活方式和加快城鎮化進程等方面。具體而言,一是可以改變目前城市 “攤大餅”式的擴張和“衛星城”式的發展模式,為城市發展開創新的模式;二是休閑居住地產為城市居住者創造了一種新的生活方式,酒店、辦公、公園、購物、休閑娛樂、居住等多種建筑功能元素融于統一的規?;鐓^中,提倡高尚多元的文化品位,商業配套和生活服務功能彰顯休閑元素,體現出全新的“在休閑中工作、在工作中休閑”的生活方式;三是休閑居住房地產的發展推動了農村新村和社區建設,促進了城鄉經濟的融合程度,對新型城鎮化的進程起到了重要的推動和促進作用。同時,依靠挖掘文化資源、創造休閑生活的高品質物業,休閑居住房地產還有利于城鎮化進程中地域文化的傳承和發揚。

(三)度假居?。ǖ谌铀┓康禺a產品開發

度假居住,不同于休閑居住,不可能每個周末都去,而是每年在此消費一定時間。

在旅游勝地的度假地產開發中,擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環境等核心資源的地區率先成為度假地產的寵兒,這類旅游地產以第三居所和度假休閑為主要需求,通過休閑社區、公寓、別墅等多種形式的地產開發,用資源創造生活方式,營造自然生活環境,體現人與自然的和諧統一。主要有以下四種類型:

1、濱海度假地產

世界休閑地產發軔于海濱,海濱休閑地產是發展時間最久、產業最成熟、開發規模最大的一種休閑地產類別。海是最好也是最稀缺的自然資源,因此海濱休閑地產是相對高端的休閑地產類型。

2、防寒避暑地產

防寒避暑地產是依托其特有的氣候資源,以避暑度假或防寒度假為目的的房地產開發模式。為了迎合消費者多元化、個性化的需求,防寒避暑地產中往往會融入休閑、養老、養生等元素。這類地產具有明顯的季節性及地域性,怎樣通過分時度假理念的融入,來激活淡季的地產運營,是這類地產開發的關鍵。

3、運動度假地產

以高爾夫和滑雪為代表的運動類度假地產,通過發展滿足旅游者體驗性、參與性需求的運動游樂項目,能夠有力提升整個度假村的整體吸引力,并提高綜合收益。

4、康療養生地產

溫泉以其康復療養與休閑養生的雙重特性,對度假地產的開發具有突出的作用。以特色溫泉水療產品為吸引,以會議度假酒店為核心,帶動先售后租的溫泉地產開發的“溫泉會都”模式在市場取得了巨大的成功。

養生地產是以生態環境良好的區域為依托,滿足消費者追求延年益壽、強身健體、修復保健以及養生文化體驗而提供的各種類型的地產。它一般遠離大城市,多建在環境良好的山水、森林、濱湖等生態景區,配以醫療、交通、教育、康體娛樂等相關設施。隨著休閑養生需求迅猛發展,養生地產逐漸成為了旅游地產發展的一種趨勢。#p#分頁標題#e#

(四)酒店房地產產品開發

度假酒店是以接待休閑度假游客為主,為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務功能的酒店。酒店作為旅游房地產產品,是一種銷售與經營結合的產品。在房地產調控政策實施之后,售后回租型酒店產品,已經成為旅游房地產中最好銷售的產品之一,成為市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會所,是三種主要的類型。

度假酒店單元,銷售回租模式的運用,保證了業主持有產權,可以每年消費一定時段,同時享受經營收益。

度假公寓,可以回租,也可以不回租。但享受酒店式管理,個人可以進行出租。因此具備經營性質,也是比較受歡迎的產品。

度假會所,是以機構為銷售對象的度假商業地產產品。會所比一般別墅大,處于酒店管理之內,對于中國及其龐大的國有、股份、私營機構而言,是一種商業物業,又是機構進行商務接待和會議公務的場所。最大的優點在于,會所可以由酒店托管經營。機構集可以享用會所,又可以獲取經營收益,還能夠資產保值增值,并可用于資產抵押或運作。會所地產正在成為中國旅游地產中最有吸引力的產品。

(五)養老居住地產產品開發

養老地產,是以“養老+地產”為開發模式的一種復合型地產產品。復合型地產產品往往具有鮮明的主題,以及圍繞主題所產生的服務價值鏈條。對于養老地產來說,就要以居住地產產品為載體,結合醫療、康復、休閑等等養老服務。

養老居住地產產品是指可以使老年人獲得經濟供養、生活照料以及精神慰藉等基本內容的居住場所。它的基本存在形式有以下幾類:老年社區、老年公寓、老年住宅、養老院、托老所等。而一個成功的養老居住地產項目,除了滿足基本的居住功能,即提供公寓、套房等產品外,還需要滿足生活服務功能、文化娛樂功能、醫療護理功能、商業功能等等,向老年人提供公園、健身區、棋牌室、醫療室、緊急呼叫、日常護理、超市、洗衣理發服務等等配套產品。

(六)文化創意房地產產品開發

文化創意房地產是指以文化為主題,具有文化創意產業價值鏈的房地產模式。文化與旅游產業都是高效益、無污染、發展可持續、能對周邊經濟發展形成強大輻射力的高效產業,他們的融合發展能夠對地方經濟產生強大的帶動作用。國際上不乏成功先例可循:比如美國的好萊塢、奧蘭多、拉斯維加斯等。國內的曲江新城也是一個文化帶動的區域綜合開發的模式。

綜合來看,文化創意房地產主要有文化創意產業園區、藝術集聚區、影視城(基地)、文化主題園四種類型。

文化創意產業園是一系列與文化關聯的產業集聚后形成的特定地理區域,是一具有鮮明文化形象并對外界產生一定吸引力的集文創生產、服務、商貿、居住為一體的多功能園區。園區內形成了一個包括生產――發行――消費產供銷一體的文化產業鏈。#p#分頁標題#e#

藝術集聚區是一個創意產業聚集地,聚集的是一批優秀的創意人才以及產業。它在區域社會發展中,不僅僅表現為經濟的帶動核,更是現代人的文化生活和現代理念的傳播中心。它為城市帶來的是人氣的聚集與城市軟實力的提升。比如北京的798、上海蘇州河畔的莫干山路藝術集中地。

(七)莊園房地產產品開發

生態農莊是以綠色、生態、環保為目標,以資源有效利用為載體,以科技創新為支撐,以市場化運作為手段,集農業生產深加工與觀光旅游為一體的規模集約化農業場所。

作為生態型休閑農莊,農業仍是核心產業基礎,因此農業應當繼續作為園區的主導產業。旅游業則以園區內的特色旅游資源為依托,分期投資,打造獨具特色的旅游項目。由于房地產的投入較大,因此應放到后期發展,通過爭取擴大建設用地面積和旅游拉動土地價值兩大手段,撬動房地產業開發。

綜合多年的經驗,認為根據打造主題的不同,農莊主要有以下幾種開發類型:

(1)特色農業農莊:定位景觀農業體驗、創意農業休閑等,開發農業游、林果游、花卉游、漁業游、牧業游等不同特色的主題休閑活動;

(2)科普教育農莊:兼顧生產、科技示范與科普教育功能,在農業科研基地的基礎上建設、利用科研設施作景點、融入現代審美觀的特色型發展模式;

(3)風水養生文化農莊:充分結合地形地貌,導入風水養生理念,結合風水藝術景觀來構建風水農莊;而生態養生則是利用項目地特有的養生資源,推出一系列特色養生度假發展模式;

(4)商務會都農莊:以優美田園風光為依托,利用優質的生態環境建立特色主題,建設商務套房、會議室等商務必要設施,圍繞商務活動、集會、團體性接待形成對應的配套服務項目如康體、康療、歌舞宴等;

(5)果酒莊園:以酒文化為主線,帶動各類特色果品的種植、采摘和體驗,同時形成各類不同類型的酒莊、酒窖、酒文化博覽館等;

(6)體育公園型莊園:融入現代體育運動與康體度假,打造體育花園與康復社區為主題的休閑農莊;

(7)低碳環保莊園:通過一批具有示范意義和推廣價值的綠色生態建筑、節能環保建筑及其他新能源產品,形成體現未來生活的未來主題農莊。

(八)新農村社區旅游房地產產品開發

隨著經濟發展,自駕車的興起,使得人們生活空間的地域限制逐漸減小,人們的出游能力和生活空間變大,體現在旅游休閑和旅游房地產上,就是鄉村旅游房地產的發展。而旅游新農村社區作為新型城鎮化的建設內容,同樣形成了帶動旅游房地產開發的能力。

“鄉村民居”:一般為農民的生活生產資料,具備接待功能即“農家樂”,如果是較大景區周邊的農家,其盈利效益非??捎^;間接轉讓的鄉村民居,具有生活與經營雙重功能。#p#分頁標題#e#

新農村社區旅游商業地產,是旅游新農村社區中經營性的休閑商業地產,可以結合新農村旅游發展,形成餐飲街區、娛樂街區、民俗工坊街區等,在新農村社區城鎮化中,這類產品比例會逐步增多。

“研究報告”系列成果,請繼續閱讀:

報告綱要:旅游引導的產業集群化及新型城鎮化模式研究

報告摘要一:旅游是區域綜合發展的重要新型動力

報告摘要二:泛旅游產業整合與產業集群化發展模式

報告摘要三:旅游引導的新型城鎮化模式研究

報告節選一:旅游綜合體--新型城鎮化的創新模式

報告節選二:旅游產業導向的新型農村社區研究

報告節選三:城市旅游化推進新型城鎮化發展

報告節選四:泛旅游產業整合發展

報告節選五:旅游業態模式探索

報告節選六:旅游小城鎮--小城鎮的特色化發展之路

 


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